Maude Gauthier

Le guide complet des vices cachés au Québec de 2025

décembre 10, 2024 by Maude Gauthier

À quoi faut-il faire attention quand on achète une nouvelle propriété ? Tout le monde craint de découvrir que l’intérieur des murs de sa maison adorée est recouvert de moisissures, mais de nombreux autres vices sévissent au Québec.

Une recherche pour « vice caché » sur le site de la Société québécoise d’information juridique (SOQUIJ) propose environ 800 résultats en 2024 seulement. Il s’agit donc d’un problème fréquent. Avant de vous rendre devant les tribunaux, apprenez-en plus sur les vices cachés dans la Belle Province.

Déceler les indices de désordre, par vous-même ou à l’aide d’une inspection professionnelle, vous aidera à protéger votre achat.

Comment l’histoire du bâtiment au Québec influence la possibilité de vices cachés ?

Les pratiques de construction ont évolué avec le temps. Par exemple, on recommande maintenant d’installer des margelles aux fenêtres du sous-sol. Cela n’a pas toujours été le cas.

Il y a plusieurs années, il était aussi très fréquent que les propriétaires ajustent eux-mêmes l’électricité dans leur maison. Durant les années 1920, le béton était mélangé avec des matériaux variés, ce qui donne une piètre qualité de fondation.

Si vous achetez une maison très récente, elle bénéficie généralement de la Garantie de construction résidentielle. Elle dure jusqu’à 5 ans après la construction.

Lorsque vous optez pour une maison plus âgée, il est typique de voir apparaître certains problèmes et parfois des vices cachés. L’inspection préachat prend tout son sens, car elle peut aider à déceler les indices de vices.

Vice #1 : Fondation en mauvais état

Lorsque le sous-sol d’une maison est complètement fini, on peut difficilement voir l’état de la fondation. Parfois, celle-ci est endommagée. Les dommages peuvent être importants et à la fonte des neiges, l’eau risque d’entrer chez vous. Une mauvaise fondation peut aussi compromettre la solidité du bâtiment.

Le rôle des fondations est de supporter la charge de la structure de la propriété. Il est donc essentiel de la maintenir en bon état. Sur le site de la SOQUIJ, plus de 160 jugements ont été rendus l’an passé en lien avec les fondations.

Vice lié à la fondation	Signes	Solutions
Drain français désuet	Infiltration d’eau dans le sous-sol; Efflorescence (traces de minéraux blancs qui ressortent sur le béton)	Faire remplacer le drain tout le tour de la propriété
Fondation fissurée	Infiltration d’eau dans le sous-sol; Fissures débordant du crépi extérieur ou s’enfonçant dans le sol	Faire réparer par un expert, par exemple en injectant de la résine liquide
Fondation qui s’effrite	Des morceaux de béton sont manquants	Faire réparer, par exemple par un resurfaçage

Les méthodes les plus récentes comportent des mesures de protection du béton contre l’humidité. Par exemple, on pose maintenant des membranes. De plus, une couche de bitume peut également aider à imperméabiliser les fondations. Les vieilles fondations n’ont bien souvent plus aucune protection.

Vice #2 : Moisissure

La moisissure est mauvaise pour la santé. Qu’elle s’empare des murs de votre salon ou sévisse dans l’entretoit depuis plusieurs années, il vous faudra tôt ou tard remédier à la situation. Puisque cela nécessite des travaux d’importance, les dommages pourraient facilement vous coûter plus de 100 000 $.

Vice de moisissure	Signes	Solutions
Moisissure dans et sur les murs	Problèmes respiratoires; Traces noires ou bleutées sur les murs; Odeur d’humidité forte	Remplacer les composantes moisies (gypse, isolant, etc.)
Entretoit pourri	Taches grises, vertes ou noires sur les structures en bois de l'entretoit; Isolation inadéquate des combles; Ventilation inefficace; Formation de glaçons autour du toit	Décontamination de l’entretoit
Humidité trop élevée	Condensation importante sur les fenêtres; Inconfort physique et odeur d’humidité	Vérifier si le problème est dû à une infiltration d’eau; Améliorer la ventilation de la propriété, par exemple avec un échangeur d’air

Les vices liés à l’humidité et la moisissure sont très faciles à cacher lors d’une visite de maison. Une couche de peinture (ou deux) suffisent souvent. La SOQUIJ dénombre d’ailleurs plus de 110 jugements liés à des poursuites pour de la moisissure en 2024. Il faut être vigilant, vérifier la déclaration du vendeur sur les infiltrations d’eau passées et faire inspecter la propriété.

Test maison

Mettez de l’eau de Javel sur une tache suspecte. Laissez agir pendant une heure ou deux. S’il y a une décoloration partielle ou totale de la tache, c’est probablement de la moisissure.

Vice #3 : Systèmes électriques non conformes

Étant donné que le câblage se trouve souvent à l’intérieur des murs et des plafonds, vérifier l’ensemble d’un circuit électrique est bien souvent impossible. Pourtant, l’électricité devrait respecter certaines normes. La SOQUIJ dénombre plus de 60 jugements à cet effet l’an passé.

Par exemple, un panneau électrique doit contenir au moins 40 circuits avec un ampérage de 200 A. Des types de prises plus sécuritaires sont aussi nécessaires pour la cuisine et la salle de bain. Cela sert à vous protéger des électrocutions.

Vous êtes déjà entré dans votre salle de bain et la lumière ne s’allumait plus ? Il suffit d’appuyer sur le bouton Reset de la prise.

Vice lié à l’électricité	Signes	Solutions
Fils, prises mal installées, installations artisanales (par monsieur-madame tout-le-monde)	Flammèches quand on retire l’appareil branché; Surchauffe; Courts-circuits	Faire réparer par un électricien qualifié
Lumières placées à des endroits qui présentent un risque d’électrocution	Exemple: lumière directement au-dessus de la douche	Faire déplacer les lumières à risque
Pas de mise à la terre	Indiqué par un multimètre	Faire corriger par un électricien qualifié

Votre inspecteur en bâtiment devrait être équipé d’un multimètre pour vérifier vos prises électriques. Il saura aussi rapidement si l’électricité a été faite par un professionnel ou de manière plus artisanale.

Pour une évaluation plus poussée des problèmes, faites appel à un électricien. C’est aussi lui qui pourra procéder aux réparations.

Vice #4 : Problèmes de plomberie ou d’infiltration d’eau

La plomberie n’étant pas visible sur toute sa longueur, plusieurs défauts majeurs peuvent échapper même à un œil averti. Une plomberie âgée peut rouiller, si elle est en métal, puis se fendre.

Certaines zones sont également caractérisées par les refoulements d’égouts fréquents et les inondations. Dans ces cas, vérifier si la maison est dotée de clapets antiretour et d’une pompe à puisard.

Vice lié à la plomberie	Signes	Solutions
Rupture de canalisation	Infiltration d’eau au sous-sol; Odeurs d’égout	Faire remplacer les tuyaux rouillés ou fendus par des tuyaux récents
Fuites dans les murs	Gondolements, par exemple bulles gonflées d’eau qui se forment au plafond; Cernes ou peinture écaillée sur les murs	Appeler un plombier pour trouver la source de la fuite et réparer les dommages
Infiltration par le toit	Moisissures dans l’entretoit	Faire corriger la pente du toit ou remplacer le bardeau (selon le problème spécifique)

Les problèmes de plomberie peuvent causer des dégâts majeurs chez vous. Sur le site de la SOQUIJ, près de 100 jugements ont été rendus l’an dernier sur la plomberie et plus de 200 sur divers types d’infiltration.

En effet, des fuites prolongées causent bien souvent des problèmes d’humidité et de moisissure. Par exemple, si la douche a été mal installée et que l’eau fuit derrière, les composantes du mur commenceront à être affectées et il faudra tout enlever.

Vice #5 : Structure affaiblie

Rénover sa maison permet de la mettre à son goût. C’est un très beau projet, quand il ne compromet pas l’intégrité structurale du bâtiment. Un ancien propriétaire peut avoir fait des modifications aux divisions sans permis et sans vous en avertir. Que ferez-vous s’il a défoncé un mur porteur ?

De plus, les fourmis charpentières sont présentes au Québec. Parce qu’elles mangent le bois utilisé pour construire votre maison, elles peuvent endommager sa structure.

Vice lié à la structure	Signes	Solutions
Murs porteurs abattus	Fissures de bonne taille dans les murs et plafonds; Planchers en pente	Faire affaire avec un entrepreneur pour compenser la perte du mur porteur
Fourmis charpentières	Fourmis visibles; Ailes tombées et accumulées sur le rebord de vos fenêtres et planchers; Dommages à votre clôture ou terrasse en bois	Appeler un exterminateur professionnel
Charpente endommagée par un incendie	Charpente d’une apparence brûlée	Faire évaluer la solidité de la charpente

Une multitude de vices cachés possibles

La liste des vices cachés possibles est longue. Souvent, un problème en entraîne un autre. Par exemple, des fondations fissurées ou des infiltrations d’eau causent souvent de la moisissure. Voici une liste d’autres problèmes à surveiller attentivement :

Terrain contaminé
Pente du terrain inadéquate (infiltration)
Toiture mal conçue (infiltration)
Culture de cannabis (moisissure)
Infestations de souris, coquerelles, etc.
Mort violente ou suicide qui se serait produit dans la maison
Nuisances sonores
Ocre ferreux (nuit au drain français)

Rappel : un problème n’est pas nécessairement un vice caché.

Il doit respecter ces 4 conditions pour que vous ayez des recours juridiques :

Le vice doit être grave
Le vice doit être caché
Le vice doit exister au moment de la vente
Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente

De plus, il faut que la vente soit faite avec la garantie légale. Si vous achetez sans cette garantie, à vos risques et périls, vous perdez vos recours.

Dans tous les cas, une inspection préachat est recommandée, car cet expert a l’œil aiguisé pour déceler les indices de troubles.

Est-ce que je devrais contacter le vendeur moi-même si je suspecte un vice caché après la prise de possession de l’immeuble ?

Dès que vous remarquez des indices de vices cachés chez vous, vous pouvez en aviser le vendeur par écrit. Il aura ainsi la possibilité de corriger le problème.

Si vous n’avez plus ses coordonnées, essayez de contacter votre courtier immobilier ou celui du vendeur. Ils parviendront probablement à le retracer.

À moins d’une urgence, si vous ne voulez pas assumer le coût des travaux, ne commencez pas les réparations à vos frais.

Avant de poursuivre le vendeur devant les tribunaux, transmettez-lui une lettre de mise en demeure contenant la description du vice caché, vos demandes, vos conditions et le délai pour répondre.

Quel professionnel devrais-je embaucher pour évaluer les vices cachés ?

Pour une évaluation neutre et objective, l’avis de l’expert indépendant est essentiel. Voici quelques exemples d’experts qui peuvent vous aider :

Ingénieur en bâtiment

Tous les problèmes de structure et de fondation constituent son domaine d’expertise.
Couvreur

Les problèmes de toiture peuvent habituellement être réglés par une équipe de couvreurs.
Plombier

Si vous soupçonnez une infiltration d’eau qui passerait par les tuyaux, contactez un plombier pour identifier et réparer la source.
Électricien

L’évaluation et la correction des systèmes électriques doit obligatoirement être faite par un électricien qualifié.
Spécialiste en décontamination

Bien qu’il n’existe pas un seul spécialiste des moisissures qui serait régi par une association, plusieurs entreprises se spécialisent et possèdent le matériel requis pour évaluer et décontaminer les espaces.
Spécialiste de l’excavation ou des fissures

Ce sont habituellement des compagnies d’excavation ou spécialisées en réparation de fissures qui offrent le service de remplacement de drain français et de correction de fissures avec epoxy (résine).

Comment financer la réparation d’un vice ?

La solution la plus évidente est de demander au vendeur de payer les dommages, puisqu’il vous a vendu une maison en mauvais état. Un avocat saura vous guider dans le processus.

Si vous ne souhaitez pas poursuivre le vendeur et que celui-ci refuse une entente à l’amiable, envisagez ces solutions :

Trouvez des experts du bâtiment en 2 minutes !

Négliger l’inspection préachat est l’une des pires erreurs des nouveaux acheteurs. Pour quelques centaines de dollars, vous aurez un rapport détaillé des indices de troubles.

L’inspecteur peut aussi recommander des experts pour chacune des composantes à risque. Si vous entreprenez les travaux de rénovation vous-même, faites faire au moins trois soumissions à différents entrepreneurs.

Cette démarche vous permettra d’identifier et de faire corriger les problèmes qui nuisent à la santé de votre maison.

Une inspection préachat peut-elle aider à détecter des vices cachés ?

novembre 28, 2024 by Maude Gauthier

Un vice caché, c’est le cauchemar que redoutent tous les propriétaires. Quand on achète une maison, on veut s’assurer qu’on a un bâtiment de qualité entre les mains.

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) recommande vivement de faire inspecter une maison avant de l’acheter.

Basée sur un examen visuel de la propriété, l’inspection préachat peut déceler des indices de vices possibles, mais elle ne vous protège pas à 100% contre les vices cachés… si ceux-ci sont trop bien dissimulés!

Un vice caché, c’est quoi ?

On définit un vice caché comme un défaut ou problème qui rend la maison impropre à l’usage qui lui était destiné. Une bonne douzaine de vices cachés sont fréquents dans les maisons du Québec. Par exemple, le vendeur a subi des infiltrations d’eau par le toit pendant plusieurs années. Il a réparé le toit, mais sans retirer tous les matériaux touchés. De la moisissure sévit maintenant à l’intérieur des murs!

Quatre critères permettent de déterminer si on est en présence d’un vice caché :

Le vice est grave : on parle de dommages et réparations importants.
Il est caché : un acheteur prudent ne pouvait pas le voir à l’œil nu.
Le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente : il n’a pas pu être décelé lors de son inspection préachat, par exemple.
Le vice existait avant la vente : on exclut les nouveaux problèmes, comme des fissures aux fondations qui apparaîtraient quelques mois après l’achat.

Garantie légale

Lorsqu’une maison est vendue avec la garantie légale de qualité, vous êtes protégé contre les vices cachés. Vous avez un recours juridique contre le vendeur pour les vices que vous ne connaissiez pas. Par contre, si la vente a été faite sans garantie légale et « aux risques et périls de l’acheteur », comme on le voit de plus en plus souvent sur les fiches des propriétés à vendre, ce n’est pas le cas.

Avec ou sans garantie légale, procéder à une inspection préachat demeure une pratique recommandée à tous les acheteurs. Pour moins de 1 000 $, dans la plupart des cas résidentiels, vous obtiendrez un rapport sur les problèmes mineurs et majeurs de votre future maison.

Le rôle de l’inspecteur en bâtiment

L’inspection en bâtiment peut aider à détecter des défauts, mais elle ne garantit pas l’absence de vices cachés. Autrement dit, vous pouvez faire inspecter votre future maison, et découvrir une fois emménagé que l’inspecteur avait loupé un défaut majeur.

En général, une bonne inspection permet tout de même de relever des indices de problèmes sérieux comme les vices cachés.

De l’inspection visuelle à la détection des vices :

1. L’inspecteur examine la propriété, du sous-sol à l’entre-toit, ce qui peut prendre deux à trois heures pour une maison standard.
2. Il note les indices de problèmes potentiels dans son rapport, avec photos à l’appui.
3. Il recommande des analyses supplémentaires au besoin, et son travail s’arrête ici.
4. Vous pouvez demander au vendeur d’effectuer les tests complémentaires.
5. S’il n’y a pas de problème grave, votre condition d’inspection est terminée.

Est-ce qu’une inspection professionnelle doit détecter tous les vices et défauts de votre maison ?

L’inspecteur a l’obligation de faire ce qu’il peut pour détecter les problèmes, mais son examen demeure superficiel. Il ne peut pas, par exemple, découper un mur pour voir à l’intérieur.

Au Québec, c’est la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) qui encadre les inspecteurs. Ceux-ci sont tenus de respecter une Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle. De plus, le Code civil du Québec leur impose des obligations, soit d’agir au mieux des intérêts du client, avec prudence et diligence. Un inspecteur pourrait être tenu responsable s’il se montre négligent et que sa négligence vous a empêché de découvrir des vices qui étaient au final apparents.

En somme, l’inspecteur a une obligation de moyens, pas de résultat. L’inspection préachat ne garantit donc pas qu’on découvrira tous les vices pouvant affecter l’immeuble inspecté.

Votre recours en vices cachés sera-t-il rejeté si vous n’avez pas fait inspecter le bâtiment ?

L’inspection est un outil essentiel pour vous protéger. Elle démontre que vous êtes un acheteur qui agit avec diligence. L’inspection préachat n’est pas obligatoire, mais vous avez l’obligation d’agir avec prudence et diligence avant d’acheter, et faire inspecter la maison est un excellent moyen de le démontrer.

S’il y a des vices cachés que vous découvrez plus tard et que vous n’avez pas fait inspecter la maison, votre recours pourrait être rejeté si vous êtes incapable de prouver votre prudence et votre diligence. En effet, pour se défendre, le vendeur peut alléguer que le vice était évident, et qu’un acheteur prudent l’aurait remarqué.

La déclaration du vendeur vous aidera aussi à cibler les éléments à analyser. Retenez que tous les problèmes divulgués sur ce document ne peuvent pas faire l’objet d’un recours, car il ne s’agit pas de vices cachés. En les déclarant, le vendeur s’assure que vous connaissez ces problèmes. Même lors d’une vente sans garantie légale, le vendeur demeure obligé de divulguer les vices qu’il connaît.

	Sans vice caché	Découverte d'un vice possible
Sans inspection	Vous êtes chanceux!	Recours limités et pertes financières possibles
Avec inspection	Vous avez un rapport qui détaille les petits défauts de votre propriété	Indices de vice indiqués au rapport + Expertises recommandées + Preuve de votre diligence + Recours plus simple = moins de risque de perdre de l’argent

Que faire si vous découvrez un vice caché dans votre nouvelle propriété ?

Vous venez d’acquérir une maison et vous voulez refaire votre sous-sol. En retirant le gypse de certains murs, vous remarquez une absence d’isolation à certains endroits et des fissures dans le béton. Que faire?

Si vous soupçonnez un vice caché, suivez ces étapes :

Faites évaluer la gravité du problème par un professionnel, comme un ingénieur en bâtiment ou un autre professionnel de la construction. Ce n’est peut-être qu’un problème mineur!
Si c’est bel et bien un vice caché, dénoncez-le rapidement au vendeur; celui-ci acceptera peut-être de le réparer.
Lorsque le vendeur n’est pas réceptif à votre demande, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure le sommant d’effectuer les réparations à ses frais. Votre lettre doit être claire, précise et bien documentée afin de mettre en demeure le vendeur de répondre à vos réclamations.

Sous réserve de certaines exceptions, notamment l’urgence de la situation, ne commencez pas les travaux vous-même.

Victime d’un vice caché, qu’est-ce que vous pouvez demander ?

Lorsqu’un acheteur découvre un vice caché après l’achat d’un bien immobilier, il peut réclamer plusieurs types de compensations auprès du vendeur. Ces recours visent à corriger le préjudice subi et varient selon la gravité du vice et les conséquences sur la valeur ou l’utilisation du bien.

Diminution du prix de vente

Demandez une réduction du prix de vente proportionnelle à la perte de valeur causée par le vice caché. Cela permet de compenser le défaut sans annuler la transaction. C’est souvent une solution privilégiée lorsque la maison peut être réparée ou utilisée malgré le vice.

Résolution de la vente

Vous pouvez aussi demander l’annulation pure et simple de la vente. C’est une bonne option lorsque le bien est inutilisable ou que les réparations sont trop coûteuses ou complexes.

Dommages-intérêts

Réclamez une compensation au vendeur pour réparer les dommages financiers ou autres subis en raison du vice, comme les frais de réparation, la perte de jouissance ou tout autre préjudice résultant du défaut caché.

Il est crucial de consulter un avocat spécialisé en vice caché pour entamer une poursuite judiciaire. Un avocat saura évaluer vos chances de succès, rédiger une mise en demeure sur mesure, et éventuellement vous représenter en cour.

Obtenez 3 soumissions d’inspecteurs qualifiés en 2 minutes!

Avant toute chose, mieux vaut prévenir les problèmes en commençant par une inspection du bâtiment en bonne et due forme. Sur votre offre d’achat, signalez que vous voulez faire inspecter le bâtiment et précisez le délai requis.

Habituellement, les acheteurs demandent environ 10 jours pour procéder à l’inspection. Ce délai vous laisse le temps de recevoir des soumissions d’inspecteurs qualifiés de votre région.

Cette démarche vous permettra de faire tout en votre pouvoir pour acheter une maison en bonne santé et prévenir les problèmes!