À quoi faut-il faire attention quand on achète une nouvelle propriété ? Tout le monde craint de découvrir que l’intérieur des murs de sa maison adorée est recouvert de moisissures, mais de nombreux autres vices sévissent au Québec.
Une recherche pour « vice caché » sur le site de la Société québécoise d’information juridique (SOQUIJ) propose environ 800 résultats en 2024 seulement. Il s’agit donc d’un problème fréquent. Avant de vous rendre devant les tribunaux, apprenez-en plus sur les vices cachés dans la Belle Province.
- Dans cet article, on vous explique quels sont les vices cachés fréquents, leurs causes et les signes à détecter.
Déceler les indices de désordre, par vous-même ou à l’aide d’une inspection professionnelle, vous aidera à protéger votre achat.
Comment l’histoire du bâtiment au Québec influence la possibilité de vices cachés ?
Les pratiques de construction ont évolué avec le temps. Par exemple, on recommande maintenant d’installer des margelles aux fenêtres du sous-sol. Cela n’a pas toujours été le cas.
Il y a plusieurs années, il était aussi très fréquent que les propriétaires ajustent eux-mêmes l’électricité dans leur maison. Durant les années 1920, le béton était mélangé avec des matériaux variés, ce qui donne une piètre qualité de fondation.
Si vous achetez une maison très récente, elle bénéficie généralement de la Garantie de construction résidentielle. Elle dure jusqu’à 5 ans après la construction.
Lorsque vous optez pour une maison plus âgée, il est typique de voir apparaître certains problèmes et parfois des vices cachés. L’inspection préachat prend tout son sens, car elle peut aider à déceler les indices de vices.
Vice #1 : Fondation en mauvais état
Lorsque le sous-sol d’une maison est complètement fini, on peut difficilement voir l’état de la fondation. Parfois, celle-ci est endommagée. Les dommages peuvent être importants et à la fonte des neiges, l’eau risque d’entrer chez vous. Une mauvaise fondation peut aussi compromettre la solidité du bâtiment.
Le rôle des fondations est de supporter la charge de la structure de la propriété. Il est donc essentiel de la maintenir en bon état. Sur le site de la SOQUIJ, plus de 160 jugements ont été rendus l’an passé en lien avec les fondations.
| Vice lié à la fondation | Signes | Solutions |
|---|---|---|
| Drain français désuet | Infiltration d’eau dans le sous-sol; Efflorescence (traces de minéraux blancs qui ressortent sur le béton) | Faire remplacer le drain tout le tour de la propriété |
| Fondation fissurée | Infiltration d’eau dans le sous-sol; Fissures débordant du crépi extérieur ou s’enfonçant dans le sol | Faire réparer par un expert, par exemple en injectant de la résine liquide |
| Fondation qui s’effrite | Des morceaux de béton sont manquants | Faire réparer, par exemple par un resurfaçage |
Les méthodes les plus récentes comportent des mesures de protection du béton contre l’humidité. Par exemple, on pose maintenant des membranes. De plus, une couche de bitume peut également aider à imperméabiliser les fondations. Les vieilles fondations n’ont bien souvent plus aucune protection.
Vice #2 : Moisissure
La moisissure est mauvaise pour la santé. Qu’elle s’empare des murs de votre salon ou sévisse dans l’entretoit depuis plusieurs années, il vous faudra tôt ou tard remédier à la situation. Puisque cela nécessite des travaux d’importance, les dommages pourraient facilement vous coûter plus de 100 000 $.
| Vice de moisissure | Signes | Solutions |
|---|---|---|
| Moisissure dans et sur les murs | Problèmes respiratoires; Traces noires ou bleutées sur les murs; Odeur d’humidité forte | Remplacer les composantes moisies (gypse, isolant, etc.) |
| Entretoit pourri | Taches grises, vertes ou noires sur les structures en bois de l'entretoit; Isolation inadéquate des combles; Ventilation inefficace; Formation de glaçons autour du toit | Décontamination de l’entretoit |
| Humidité trop élevée | Condensation importante sur les fenêtres; Inconfort physique et odeur d’humidité | Vérifier si le problème est dû à une infiltration d’eau; Améliorer la ventilation de la propriété, par exemple avec un échangeur d’air |
Les vices liés à l’humidité et la moisissure sont très faciles à cacher lors d’une visite de maison. Une couche de peinture (ou deux) suffisent souvent. La SOQUIJ dénombre d’ailleurs plus de 110 jugements liés à des poursuites pour de la moisissure en 2024. Il faut être vigilant, vérifier la déclaration du vendeur sur les infiltrations d’eau passées et faire inspecter la propriété.
Test maison
Mettez de l’eau de Javel sur une tache suspecte. Laissez agir pendant une heure ou deux. S’il y a une décoloration partielle ou totale de la tache, c’est probablement de la moisissure.
Vice #3 : Systèmes électriques non conformes
Étant donné que le câblage se trouve souvent à l’intérieur des murs et des plafonds, vérifier l’ensemble d’un circuit électrique est bien souvent impossible. Pourtant, l’électricité devrait respecter certaines normes. La SOQUIJ dénombre plus de 60 jugements à cet effet l’an passé.
Par exemple, un panneau électrique doit contenir au moins 40 circuits avec un ampérage de 200 A. Des types de prises plus sécuritaires sont aussi nécessaires pour la cuisine et la salle de bain. Cela sert à vous protéger des électrocutions.
Vous êtes déjà entré dans votre salle de bain et la lumière ne s’allumait plus ? Il suffit d’appuyer sur le bouton Reset de la prise.
| Vice lié à l’électricité | Signes | Solutions |
|---|---|---|
| Fils, prises mal installées, installations artisanales (par monsieur-madame tout-le-monde) | Flammèches quand on retire l’appareil branché; Surchauffe; Courts-circuits | Faire réparer par un électricien qualifié |
| Lumières placées à des endroits qui présentent un risque d’électrocution | Exemple: lumière directement au-dessus de la douche | Faire déplacer les lumières à risque |
| Pas de mise à la terre | Indiqué par un multimètre | Faire corriger par un électricien qualifié |
Votre inspecteur en bâtiment devrait être équipé d’un multimètre pour vérifier vos prises électriques. Il saura aussi rapidement si l’électricité a été faite par un professionnel ou de manière plus artisanale.
Pour une évaluation plus poussée des problèmes, faites appel à un électricien. C’est aussi lui qui pourra procéder aux réparations.
Vice #4 : Problèmes de plomberie ou d’infiltration d’eau
La plomberie n’étant pas visible sur toute sa longueur, plusieurs défauts majeurs peuvent échapper même à un œil averti. Une plomberie âgée peut rouiller, si elle est en métal, puis se fendre.
Certaines zones sont également caractérisées par les refoulements d’égouts fréquents et les inondations. Dans ces cas, vérifier si la maison est dotée de clapets antiretour et d’une pompe à puisard.
| Vice lié à la plomberie | Signes | Solutions |
|---|---|---|
| Rupture de canalisation | Infiltration d’eau au sous-sol; Odeurs d’égout | Faire remplacer les tuyaux rouillés ou fendus par des tuyaux récents |
| Fuites dans les murs | Gondolements, par exemple bulles gonflées d’eau qui se forment au plafond; Cernes ou peinture écaillée sur les murs | Appeler un plombier pour trouver la source de la fuite et réparer les dommages |
| Infiltration par le toit | Moisissures dans l’entretoit | Faire corriger la pente du toit ou remplacer le bardeau (selon le problème spécifique) |
Les problèmes de plomberie peuvent causer des dégâts majeurs chez vous. Sur le site de la SOQUIJ, près de 100 jugements ont été rendus l’an dernier sur la plomberie et plus de 200 sur divers types d’infiltration.
En effet, des fuites prolongées causent bien souvent des problèmes d’humidité et de moisissure. Par exemple, si la douche a été mal installée et que l’eau fuit derrière, les composantes du mur commenceront à être affectées et il faudra tout enlever.
Vice #5 : Structure affaiblie
Rénover sa maison permet de la mettre à son goût. C’est un très beau projet, quand il ne compromet pas l’intégrité structurale du bâtiment. Un ancien propriétaire peut avoir fait des modifications aux divisions sans permis et sans vous en avertir. Que ferez-vous s’il a défoncé un mur porteur ?
De plus, les fourmis charpentières sont présentes au Québec. Parce qu’elles mangent le bois utilisé pour construire votre maison, elles peuvent endommager sa structure.
| Vice lié à la structure | Signes | Solutions |
|---|---|---|
| Murs porteurs abattus | Fissures de bonne taille dans les murs et plafonds; Planchers en pente | Faire affaire avec un entrepreneur pour compenser la perte du mur porteur |
| Fourmis charpentières | Fourmis visibles; Ailes tombées et accumulées sur le rebord de vos fenêtres et planchers; Dommages à votre clôture ou terrasse en bois | Appeler un exterminateur professionnel |
| Charpente endommagée par un incendie | Charpente d’une apparence brûlée | Faire évaluer la solidité de la charpente |
Une multitude de vices cachés possibles
La liste des vices cachés possibles est longue. Souvent, un problème en entraîne un autre. Par exemple, des fondations fissurées ou des infiltrations d’eau causent souvent de la moisissure. Voici une liste d’autres problèmes à surveiller attentivement :
- Terrain contaminé
- Pente du terrain inadéquate (infiltration)
- Toiture mal conçue (infiltration)
- Culture de cannabis (moisissure)
- Infestations de souris, coquerelles, etc.
- Mort violente ou suicide qui se serait produit dans la maison
- Nuisances sonores
- Ocre ferreux (nuit au drain français)
Rappel : un problème n’est pas nécessairement un vice caché.
Il doit respecter ces 4 conditions pour que vous ayez des recours juridiques :
- Le vice doit être grave
- Le vice doit être caché
- Le vice doit exister au moment de la vente
- Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente
De plus, il faut que la vente soit faite avec la garantie légale. Si vous achetez sans cette garantie, à vos risques et périls, vous perdez vos recours.
Dans tous les cas, une inspection préachat est recommandée, car cet expert a l’œil aiguisé pour déceler les indices de troubles.
Est-ce que je devrais contacter le vendeur moi-même si je suspecte un vice caché après la prise de possession de l’immeuble ?
Dès que vous remarquez des indices de vices cachés chez vous, vous pouvez en aviser le vendeur par écrit. Il aura ainsi la possibilité de corriger le problème.
Si vous n’avez plus ses coordonnées, essayez de contacter votre courtier immobilier ou celui du vendeur. Ils parviendront probablement à le retracer.
À moins d’une urgence, si vous ne voulez pas assumer le coût des travaux, ne commencez pas les réparations à vos frais.
Avant de poursuivre le vendeur devant les tribunaux, transmettez-lui une lettre de mise en demeure contenant la description du vice caché, vos demandes, vos conditions et le délai pour répondre.
Quel professionnel devrais-je embaucher pour évaluer les vices cachés ?
Pour une évaluation neutre et objective, l’avis de l’expert indépendant est essentiel. Voici quelques exemples d’experts qui peuvent vous aider :
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Ingénieur en bâtimentTous les problèmes de structure et de fondation constituent son domaine d’expertise.
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CouvreurLes problèmes de toiture peuvent habituellement être réglés par une équipe de couvreurs.
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PlombierSi vous soupçonnez une infiltration d’eau qui passerait par les tuyaux, contactez un plombier pour identifier et réparer la source.
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ÉlectricienL’évaluation et la correction des systèmes électriques doit obligatoirement être faite par un électricien qualifié.
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Spécialiste en décontaminationBien qu’il n’existe pas un seul spécialiste des moisissures qui serait régi par une association, plusieurs entreprises se spécialisent et possèdent le matériel requis pour évaluer et décontaminer les espaces.
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Spécialiste de l’excavation ou des fissuresCe sont habituellement des compagnies d’excavation ou spécialisées en réparation de fissures qui offrent le service de remplacement de drain français et de correction de fissures avec epoxy (résine).
Comment financer la réparation d’un vice ?
La solution la plus évidente est de demander au vendeur de payer les dommages, puisqu’il vous a vendu une maison en mauvais état. Un avocat saura vous guider dans le processus.
Si vous ne souhaitez pas poursuivre le vendeur et que celui-ci refuse une entente à l’amiable, envisagez ces solutions :
- Utiliser la marge hypothécaire de la propriété
- Demander une marge de crédit ou un prêt personnel
- Retirer vos économies de votre compte d’épargne libre d’impôt (CELI); ce retrait n’entraînera pas de paiement d’impôt
Trouvez des experts du bâtiment en 2 minutes !
Négliger l’inspection préachat est l’une des pires erreurs des nouveaux acheteurs. Pour quelques centaines de dollars, vous aurez un rapport détaillé des indices de troubles.
L’inspecteur peut aussi recommander des experts pour chacune des composantes à risque. Si vous entreprenez les travaux de rénovation vous-même, faites faire au moins trois soumissions à différents entrepreneurs.
- Remplissez notre formulaire pour comparer les soumissions de 3 experts.
Cette démarche vous permettra d’identifier et de faire corriger les problèmes qui nuisent à la santé de votre maison.
