Un vice caché, c’est le cauchemar que redoutent tous les propriétaires. Quand on achète une maison, on veut s’assurer qu’on a un bâtiment de qualité entre les mains.
L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) recommande vivement de faire inspecter une maison avant de l’acheter.
- Dans cet article, vous apprendrez comment une inspection préachat peut aider à détecter les vices cachés, ainsi que ses limites.
Basée sur un examen visuel de la propriété, l’inspection préachat peut déceler des indices de vices possibles, mais elle ne vous protège pas à 100% contre les vices cachés… si ceux-ci sont trop bien dissimulés!
Un vice caché, c’est quoi ?
On définit un vice caché comme un défaut ou problème qui rend la maison impropre à l’usage qui lui était destiné. Une bonne douzaine de vices cachés sont fréquents dans les maisons du Québec. Par exemple, le vendeur a subi des infiltrations d’eau par le toit pendant plusieurs années. Il a réparé le toit, mais sans retirer tous les matériaux touchés. De la moisissure sévit maintenant à l’intérieur des murs!
Quatre critères permettent de déterminer si on est en présence d’un vice caché :
- Le vice est grave : on parle de dommages et réparations importants.
- Il est caché : un acheteur prudent ne pouvait pas le voir à l’œil nu.
- Le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente : il n’a pas pu être décelé lors de son inspection préachat, par exemple.
- Le vice existait avant la vente : on exclut les nouveaux problèmes, comme des fissures aux fondations qui apparaîtraient quelques mois après l’achat.
Garantie légale
Lorsqu’une maison est vendue avec la garantie légale de qualité, vous êtes protégé contre les vices cachés. Vous avez un recours juridique contre le vendeur pour les vices que vous ne connaissiez pas. Par contre, si la vente a été faite sans garantie légale et « aux risques et périls de l’acheteur », comme on le voit de plus en plus souvent sur les fiches des propriétés à vendre, ce n’est pas le cas.
Avec ou sans garantie légale, procéder à une inspection préachat demeure une pratique recommandée à tous les acheteurs. Pour moins de 1 000 $, dans la plupart des cas résidentiels, vous obtiendrez un rapport sur les problèmes mineurs et majeurs de votre future maison.
Le rôle de l’inspecteur en bâtiment
L’inspection en bâtiment peut aider à détecter des défauts, mais elle ne garantit pas l’absence de vices cachés. Autrement dit, vous pouvez faire inspecter votre future maison, et découvrir une fois emménagé que l’inspecteur avait loupé un défaut majeur.
En général, une bonne inspection permet tout de même de relever des indices de problèmes sérieux comme les vices cachés.
De l’inspection visuelle à la détection des vices :
- 1. L’inspecteur examine la propriété, du sous-sol à l’entre-toit, ce qui peut prendre deux à trois heures pour une maison standard.
- 2. Il note les indices de problèmes potentiels dans son rapport, avec photos à l’appui.
- 3. Il recommande des analyses supplémentaires au besoin, et son travail s’arrête ici.
- 4. Vous pouvez demander au vendeur d’effectuer les tests complémentaires.
- 5. S’il n’y a pas de problème grave, votre condition d’inspection est terminée.
Est-ce qu’une inspection professionnelle doit détecter tous les vices et défauts de votre maison ?
L’inspecteur a l’obligation de faire ce qu’il peut pour détecter les problèmes, mais son examen demeure superficiel. Il ne peut pas, par exemple, découper un mur pour voir à l’intérieur.
Au Québec, c’est la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) qui encadre les inspecteurs. Ceux-ci sont tenus de respecter une Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle. De plus, le Code civil du Québec leur impose des obligations, soit d’agir au mieux des intérêts du client, avec prudence et diligence. Un inspecteur pourrait être tenu responsable s’il se montre négligent et que sa négligence vous a empêché de découvrir des vices qui étaient au final apparents.
En somme, l’inspecteur a une obligation de moyens, pas de résultat. L’inspection préachat ne garantit donc pas qu’on découvrira tous les vices pouvant affecter l’immeuble inspecté.
Votre recours en vices cachés sera-t-il rejeté si vous n’avez pas fait inspecter le bâtiment ?
L’inspection est un outil essentiel pour vous protéger. Elle démontre que vous êtes un acheteur qui agit avec diligence. L’inspection préachat n’est pas obligatoire, mais vous avez l’obligation d’agir avec prudence et diligence avant d’acheter, et faire inspecter la maison est un excellent moyen de le démontrer.
S’il y a des vices cachés que vous découvrez plus tard et que vous n’avez pas fait inspecter la maison, votre recours pourrait être rejeté si vous êtes incapable de prouver votre prudence et votre diligence. En effet, pour se défendre, le vendeur peut alléguer que le vice était évident, et qu’un acheteur prudent l’aurait remarqué.
La déclaration du vendeur vous aidera aussi à cibler les éléments à analyser. Retenez que tous les problèmes divulgués sur ce document ne peuvent pas faire l’objet d’un recours, car il ne s’agit pas de vices cachés. En les déclarant, le vendeur s’assure que vous connaissez ces problèmes. Même lors d’une vente sans garantie légale, le vendeur demeure obligé de divulguer les vices qu’il connaît.
| Sans vice caché | Découverte d'un vice possible | |
|---|---|---|
| Sans inspection | Vous êtes chanceux! | Recours limités et pertes financières possibles |
| Avec inspection | Vous avez un rapport qui détaille les petits défauts de votre propriété | Indices de vice indiqués au rapport + Expertises recommandées + Preuve de votre diligence + Recours plus simple = moins de risque de perdre de l’argent |
Que faire si vous découvrez un vice caché dans votre nouvelle propriété ?
Vous venez d’acquérir une maison et vous voulez refaire votre sous-sol. En retirant le gypse de certains murs, vous remarquez une absence d’isolation à certains endroits et des fissures dans le béton. Que faire?
Si vous soupçonnez un vice caché, suivez ces étapes :
- Faites évaluer la gravité du problème par un professionnel, comme un ingénieur en bâtiment ou un autre professionnel de la construction. Ce n’est peut-être qu’un problème mineur!
- Si c’est bel et bien un vice caché, dénoncez-le rapidement au vendeur; celui-ci acceptera peut-être de le réparer.
- Lorsque le vendeur n’est pas réceptif à votre demande, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure le sommant d’effectuer les réparations à ses frais. Votre lettre doit être claire, précise et bien documentée afin de mettre en demeure le vendeur de répondre à vos réclamations.
Sous réserve de certaines exceptions, notamment l’urgence de la situation, ne commencez pas les travaux vous-même.
Victime d’un vice caché, qu’est-ce que vous pouvez demander ?
Lorsqu’un acheteur découvre un vice caché après l’achat d’un bien immobilier, il peut réclamer plusieurs types de compensations auprès du vendeur. Ces recours visent à corriger le préjudice subi et varient selon la gravité du vice et les conséquences sur la valeur ou l’utilisation du bien.
Diminution du prix de vente
Demandez une réduction du prix de vente proportionnelle à la perte de valeur causée par le vice caché. Cela permet de compenser le défaut sans annuler la transaction. C’est souvent une solution privilégiée lorsque la maison peut être réparée ou utilisée malgré le vice.
Résolution de la vente
Vous pouvez aussi demander l’annulation pure et simple de la vente. C’est une bonne option lorsque le bien est inutilisable ou que les réparations sont trop coûteuses ou complexes.
Dommages-intérêts
Réclamez une compensation au vendeur pour réparer les dommages financiers ou autres subis en raison du vice, comme les frais de réparation, la perte de jouissance ou tout autre préjudice résultant du défaut caché.
Il est crucial de consulter un avocat spécialisé en vice caché pour entamer une poursuite judiciaire. Un avocat saura évaluer vos chances de succès, rédiger une mise en demeure sur mesure, et éventuellement vous représenter en cour.
Obtenez 3 soumissions d’inspecteurs qualifiés en 2 minutes!
Avant toute chose, mieux vaut prévenir les problèmes en commençant par une inspection du bâtiment en bonne et due forme. Sur votre offre d’achat, signalez que vous voulez faire inspecter le bâtiment et précisez le délai requis.
- Remplissez notre formulaire pour commencer le processus et trouver votre inspecteur!
Habituellement, les acheteurs demandent environ 10 jours pour procéder à l’inspection. Ce délai vous laisse le temps de recevoir des soumissions d’inspecteurs qualifiés de votre région.
Cette démarche vous permettra de faire tout en votre pouvoir pour acheter une maison en bonne santé et prévenir les problèmes!
